Warszawski rynek nieruchomości komercyjnych wchodzi w kolejną fazę rozwoju. Po okresie wysokich kosztów finansowania i ostrożności inwestorów kapitał stopniowo wraca na europejski rynek nieruchomości. Warszawa pozostaje jednym z najważniejszych centrów inwestycyjnych Europy Środkowo-Wschodniej, jednak dziś konkuruje o uwagę inwestorów nie tylko z Pragą czy Budapesztem, ale również z największymi rynkami Europy Zachodniej.

Warszawa nadal przyciąga kapitał

Pierwsza połowa 2026 roku przyniosła wyraźne ożywienie aktywności inwestycyjnej w regionie. W Polsce wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych przekroczyła 3 mld euro, co odpowiadało za ponad połowę wartości inwestycji zrealizowanych na sześciu największych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej.

Atutem Warszawy pozostaje przede wszystkim skala rynku, rozwijająca się gospodarka oraz duży i zdywersyfikowany popyt ze strony najemców. Prognozowany wzrost polskiego PKB na poziomie około 3,5% w 2026 roku dodatkowo wspiera perspektywy rynku nieruchomości komercyjnych.

Najlepsze biura zyskują na znaczeniu

Warszawski rynek biurowy dobrze pokazuje zmianę strategii inwestorów. Łączna powierzchnia nowoczesnych biur w stolicy przekracza 6,2 mln m², jednak nowa podaż pozostaje ograniczona. Jednocześnie wskaźnik pustostanów wynosi około 8,5%, a w centralnych lokalizacjach jest znacznie niższy – około 4,8%.

Rosnące zainteresowanie wysokiej jakości powierzchniami biurowymi znajduje odzwierciedlenie również w czynszach. Prime rent w centrum Warszawy sięga około 30 euro za m² miesięcznie, czyli poziomu zbliżonego do obserwowanego na rynku praskim.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie aktywa biurowe zyskują na wartości. Rynek coraz wyraźniej dzieli się na nowoczesne, dobrze zlokalizowane budynki oraz starsze obiekty wymagające modernizacji lub zmiany funkcji.

Liczy się nie tylko cena

Prime yield dla warszawskich biur wynosi obecnie około 6%. To poziom, który nadal może być atrakcyjny dla inwestorów poszukujących odpowiedniej relacji ryzyka do potencjalnego zwrotu. Jednocześnie spadek kosztów finansowania i poprawa płynności rynku zwiększają zainteresowanie aktywami wysokiej jakości.

Warszawa nie może być już jednak postrzegana wyłącznie jako tańsza alternatywa dla zachodnioeuropejskich metropolii. O jej konkurencyjności decydują dziś przede wszystkim jakość aktywów, potencjał wzrostu czynszów, ograniczona podaż najlepszych nieruchomości oraz perspektywy gospodarcze.

Nowy etap dla inwestorów

Warszawski rynek nieruchomości komercyjnych staje się coraz bardziej selektywny. Inwestorzy zwracają uwagę nie tylko na lokalizację i cenę, ale przede wszystkim na stabilność dochodu, standard budynku, efektywność energetyczną oraz możliwość utrzymania wartości aktywa w dłuższej perspektywie.

W tym kontekście Warszawa nadal pozostaje istotnym punktem na inwestycyjnej mapie Europy. Jej przewaga nie wynika już jednak wyłącznie z niższych wycen. Coraz większe znaczenie mają skala rynku, fundamenty gospodarcze i rosnąca jakość najlepszych aktywów. To właśnie te czynniki będą decydować o tym, jaką część europejskiego kapitału Warszawa przyciągnie w kolejnych latach.