Wstęp

Warszawa jako główny ośrodek biznesowy Polski pozostaje rynkiem strategicznym dla sektora nieruchomości biurowych. W ostatnim kwartale obserwujemy kilka wyraźnych tendencji — od ograniczonej podaży przez stabilizację popytu, aż po presję na stawki najmu w najlepszych lokalizacjach. Poniżej analiza najważniejszych wskaźników i kierunków zmian.

1. Podaż i dynamika nowych inwestycji

• W ostatnim roku dostarczono do rynku biurowego Warszawy niewiele ponad 104 000 m² nowej powierzchni — co stanowi drugi najniższy roczny wynik w historii stolicy.
• W samym IV kwartale oddano do użytku około 11 000 m² w ramach jednego projektu.
• W pierwszym kwartale bieżącego roku (ostatni pełny kwartał dostępnych danych) przyrost podaży był skromny — około 5 600 m² (projekt CD Projekt).
• Zasoby biurowe Warszawy przekroczyły poziom 6,27–6,28 mln m² nowoczesnej powierzchni.
• W budowie i modernizacji pozostaje znaczący wolumen powierzchni — w wielu raportach szacowany na ponad 200 000 m² lub więcej.

Wniosek: rynek doświadcza deficytu nowej podaży, co powoduje, że zwiększanie zasobów odbywa się raczej w sposób umiarkowany i ostrożny.

2. Popyt i struktura transakcji

• W ostatnim analizowanym kwartale (I kwartał 2025) popyt brutto sięgnął ok. 160 500 m² nowoczesnej powierzchni biurowej.
• Popyt netto (po odjęciu renegocjacji itp.) wyniósł około 120 000 m².
• Struktura popytu:
  • Nowe umowy i przednajmy stanowiły znaczną część — około 49 % (wliczając umowy przednajmu)
  • Renegocjacje stanowiły ok. 25 % popytu
  • Transakcje na potrzeby własne właścicieli — ok. 17 %
  • Ekspansje najemców — ok. 9 %
• W poprzednich kwartałach obserwowano rosnący udział przednajmów w ogólnym wolumenie umów najmu (np. ~22 % w I–III kw. 2024)
• Segmenty najbardziej aktywne: Centrum miasta, Centralny Obszar Biznesu (COB), Służewiec.

Wniosek: mimo ograniczonej podaży najemcy pozostają aktywni, ale wybierają raczej elastyczne rozwiązania, a struktura popytu świadczy o potrzebie adaptacji — częstsze renegocjacje czy umowy przednajmu wskazują na ostrożność.

3. Wskaźnik pustostanów

• Na koniec analizowanego okresu wskaźnik pustostanów dla całej Warszawy wyniósł 10,5 % — lekki spadek (–0,1 pp względem poprzedniego kwartału; –0,5 pp rok do roku).
• W lokalizacjach centralnych (centrum / COB) wakat był relatywnie niski — 7,4 %
• Poza centrum wskaźnik pustostanów utrzymuje się na wyższym poziomie — około 13 %

Wniosek: centralne lokalizacje odnotowują dużo większe wchłonięcie (niższy wakat) niż obszary poza centrum, co wzmaga presję na standard i lokalizację biurowców.

4. Czynsze i koszt najmu

• Ze względu na ograniczoną dostępność nowych powierzchni, obserwuje się presję wzrostową cen za najlepsze przestrzenie typu „prime”.
• W raportach JLL i innych firmach doradczych stawki w centrach często oscylują w przedziale 18–27 €/m²/miesiąc, natomiast poza centrum stawki plasują się w regionie 13–18 €/m²/miesiąc (z możliwością niższych ofert w mniej atrakcyjnych budynkach)
• W dłuższym horyzoncie oczekuje się kontynuacji trendu wzrostowego dla nowoczesnych budynków w najlepszych lokalizacjach, zwłaszcza tych spełniających standardy ESG i efektywności energetycznej.

Wniosek: koszt najmu w najlepszych lokalizacjach pozostaje silnym czynnikiem konkurencji, a najemcy poszukujący wysokiego standardu muszą liczyć się z wyższymi stawkami.

5. Wyzwania, trendy i perspektywy

Ograniczona podaż / presja deweloperska

Deweloperzy pozostają ostrożni – wysoki koszt kapitału, rosnące koszty budowy oraz presja regulacyjna (np. związana ze standardami energetycznymi i ESG) wpływają na decyzję odnośnie nowych inwestycji.

Przednajmy jako instrument rynkowy

Rosnący udział umów przednajmu świadczy o tym, że deweloperzy i najemcy poszukują sposobów na dzielenie ryzyka – najemcy zyskują możliwość zabezpieczenia powierzchni z wyprzedzeniem, deweloperzy mogą uzyskać większą przewidywalność.

Modernizacje i zmiana przeznaczenia

Z powodu ograniczonej nowej podaży rośnie znaczenie modernizacji starszych budynków lub adaptacji na cele biurowe. Trend ten może być intensyfikowany przez preferencje najemców względem komfortu, technologii i zrównoważonego rozwoju.

Segmentacja rynku

Najemcy coraz częściej zwracają uwagę na lokalizację, jakość oraz elastyczność umowy. To powoduje, że obiekty poza centrum lub o niższym standardzie mogą odczuwać presję, jeśli nie zaoferują konkurencyjnej ceny lub lepszych warunków.

Prognozy krótkoterminowe

• Popyt utrzyma się na umiarkowanym, stabilnym poziomie, może być wzmocniony przez sektor usług (IT, BPO/SSC).
• Deficyt podaży w 2025–2026 roku może prowadzić do dalszej spadków wskaźników pustostanów, szczególnie w najlepszych lokalizacjach.
• Wzrost czynszów w strefach premium jest prawdopodobny, zwłaszcza przy ograniczonym wyborze nowych powierzchni.
• Presja na innowacje (technologie, zrównoważoność, elastyczne układy) będzie rosnąć, by przyciągnąć najemców.

Podsumowanie

Opisany kwartał to kolejny okres, w którym warszawski rynek biurowy balansuje pomiędzy rosnącym zapotrzebowaniem a ograniczoną podażą. Kluczowe lokalizacje (centrum, COB) wyraźnie przyciągają najemców i odnotowują niższe wskaźniki pustostanów, podczas gdy obszary peryferyjne muszą konkurować głównie ceną lub dodatkowymi udogodnieniami. W najbliższych kwartałach obserwować można będzie, czy presja podażowa doprowadzi do skoków cen czy impulsów inwestycyjnych.

Źródła: Biznes PAP, Law Business Quality, JLL