Warszawski rynek biurowy wchodzi w nową fazę rozwoju. Kluczową rolę przestaje odgrywać ilość dostarczanej powierzchni, a coraz większe znaczenie ma jej jakość, lokalizacja i dopasowanie do potrzeb najemców.

Lata 2025–2028 zapowiadają się jako okres ograniczonej aktywności deweloperskiej, rosnącej selekcji jakościowej oraz zmiany podejścia firm do biura – z operacyjnego na strategiczne.

W takich warunkach rośnie znaczenie doradców reprezentujących najemców, takich jak Find Office, którzy wspierają firmy nie tylko w znalezieniu powierzchni, ale przede wszystkim w zarządzaniu procesem decyzyjnym i negocjacjami.

Luka podażowa zmienia rynek

Po latach intensywnego rozwoju warszawski rynek biurowy wyraźnie wyhamował. W 2025 roku oddano do użytku mniej niż 90 tys. m² nowej powierzchni, a liczba projektów w budowie pozostaje ograniczona.

Jednocześnie z rynku systematycznie znikają starsze budynki – tylko w ostatnim roku wycofano ponad 150 tys. m² biur.

Efekt to realna luka podażowa, szczególnie widoczna w centralnych lokalizacjach, gdzie dostępność dużych modułów znacząco spada.

W praktyce oznacza to:

• wydłużenie procesów decyzyjnych,
• większą konkurencję o najlepsze powierzchnie,
• oraz zmianę dynamiki negocjacji na mniej korzystną dla najemców.

W tym kontekście rola doradców przesuwa się z wyszukiwania biur w stronę aktywniejszego budowania strategii najmu i przewagi negocjacyjnej.

Silny popyt, ale bardziej świadomy

Pomimo ograniczonej podaży, popyt pozostaje wysoki. W 2025 roku wolumen transakcji osiągnął około 790 tys. m².

Zmienia się jednak jego struktura. Coraz większy udział stanowią renegocjacje i przedłużenia umów, które odpowiadają już za ponad połowę rynku. Firmy:

• rzadziej zwiększają powierzchnię,
• częściej optymalizują koszty,
• podejmują decyzje w oparciu o różne scenariusze biznesowe.

To powoduje, że proces najmu przestaje być prostą transakcją, a staje się złożonym projektem strategicznym, wymagającym analizy danych, planowania i profesjonalnego prowadzenia negocjacji.

Rynek dwóch prędkości

Warszawski rynek biurowy wyraźnie się polaryzuje.

Najlepsze budynki:

• oferują najwyższy standard i spełniają wymogi ESG,
• przyciągają najemców i utrzymują niski poziom pustostanów,
• osiągają czynsze przekraczające 30 €/m².

Z kolei starsze obiekty:

• tracą na atrakcyjności,
• wymagają modernizacji,
• coraz częściej są wycofywane z rynku lub zmieniają funkcję.

Dla najemców oznacza to konieczność bardziej świadomego podejścia do wyboru lokalizacji – uwzględniającego nie tylko koszty, ale także dostęp do talentów, doświadczenie pracowników oraz długoterminową elastyczność.

Mniej metrów, więcej jakości

Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie utrzymują się na poziomie około 6,2–6,3 mln m², jednak ich struktura ulega wyraźnej zmianie.

Rynek kurczy się ilościowo, ale jednocześnie rośnie jego jakość. To naturalny etap dojrzewania – starsze, nieefektywne budynki są eliminowane, a ich miejsce zajmują nowoczesne projekty lepiej dopasowane do współczesnych potrzeb najemców.

W takim otoczeniu kluczowe znaczenie ma umiejętność interpretacji trendów i odpowiedniego momentu wejścia w proces najmu – co bezpośrednio wpływa na warunki finansowe i elastyczność umowy.

Najważniejsze inwestycje w realizacji

Mimo ograniczonej podaży, w najbliższych latach na rynek trafi kilka kluczowych projektów, które będą kształtować centralne strefy biznesowe Warszawy – zwłaszcza w rejonie Woli i Śródmieścia.

Na szczególną uwagę zasługują:

• Skyliner II – planowane ukończenie na koniec 2026 roku, rozwijające okolice ronda Daszyńskiego,
• Upper One – projekt mixed-use w centrum miasta, również z planowanym oddaniem w 2026 roku,
• The Bridge – jeden z najwyższych biurowców w stolicy, którego ukończenie przewidziano na przełom 2025 i 2026 roku,
• AFI Tower oraz Liberty Tower – inwestycje planowane na lata 2026–2027, wpisujące się w trend nowoczesnych kompleksów klasy premium.

Choć projekty te wzmocnią podaż w segmencie premium, nie zniwelują całkowicie ograniczeń dostępności powierzchni.

Strategia 2028: biuro jako decyzja biznesowa

W perspektywie najbliższych lat można oczekiwać:

• utrzymania ograniczonej nowej podaży,
• dalszej presji na czynsze w najlepszych lokalizacjach,
• rosnącego znaczenia jakości i efektywności powierzchni,
• kontynuacji konwersji starszych budynków.

Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego planowania oraz bardziej świadomego podejścia do procesu najmu.

Biuro przestaje być wyłącznie przestrzenią operacyjną – staje się elementem strategii organizacji, wpływającym na:

• rozwój firmy,
• model pracy hybrydowej,
• oraz employer branding.

Właśnie w tym obszarze rośnie rola doradców takich jak Find Office, którzy reprezentując najemców, wspierają ich w:

• budowaniu strategii najmu,
• prowadzeniu negocjacji,
• oraz zabezpieczaniu optymalnych warunków umowy.

Podsumowanie

Warszawski rynek biurowy nie zwalnia – zmienia się jego logika. Ilość ustępuje jakości, a dostępność powierzchni przestaje być oczywista.

W nowej rzeczywistości przewagę zyskują firmy, które:

• planują z wyprzedzeniem,
• podejmują decyzje strategiczne,
• oraz korzystają z profesjonalnego wsparcia w procesie negocjacji.

Bo dziś biuro to nie tylko lokalizacja – to narzędzie biznesowe, które może realnie wpływać na rozwój organizacji.